Фото: Getty Images
Как не оказаться на месте инвесторов "Аркады" и "Элиты-центр" и о чем нужно помнить, покупая квартиры в разгар экономического кризиса, разбирался Фокус
Семья Романенко арендовала квартиру в Киеве и мечтала купить жильё в столице. Из-за скромных финансовых возможностей польстились на самый дешёвый вариант — квартиру в первой секции жилого комплекса, который только начинал строиться на окраине. Однако за несколько лет застройщик так и не ввёл дом в эксплуатацию. Тогда Романенко решили расторгнуть договор купли-продажи имущественных прав и вернуть вложенные в квартиру средства. У застройщика квартиру тут же перепродали. Вот только деньги пришлось выбивать несколько месяцев, ежедневно осаждая отдел продаж и разбираясь с застройщиком в суде. Сегодня Романенко радуются, что легко отделались: не введённый в эксплуатацию комплекс арестован, а заселившиеся инвесторы довольствуются водой из скважины и электричеством от генераторов. В худшей ситуации оказались те, чьи квартиры застройщик продал по нескольку раз.
ФФС может быть самой надёжной схемой для вложения в стройку, если управитель ФФС не связан с застройщиком
Договор купли-продажи имущественных прав, который семья Романенко заключила с застройщиком, — распространённая схема продажи строящегося жилья в Украине. Но и он, и любой другой не защищают инвесторов на 100%. «Мошенники на рынке недвижимости используют схемы, чтобы всё выглядело максимально законно», — говорит Роман Белик, совладелец и партнёр компании по инвестициям в недвижимость InCo home. Он рекомендует оценивать не только формальную часть сделки, но её адекватность рынку. Если инвестору предлагают внести 100% оплаты на стадии котлована по цене значительно ниже рыночной — на 20–30% и более, — это огромный риск ввязаться в аферу.
Договориться о намерениях
Сейчас многие инвесторы заключают с застройщиком предварительный договор купли-продажи, и только после сдачи объекта — основной договор купли-продажи. Подобные договоры предлагают, к примеру, крупные строительные компании («Интергал-Буд», Киевгорстрой). Но если со стабильными и давно работающими застройщиками такая схема вполне надёжна, то с новыми игроками заключение такого договора — рулетка. «Предварительные договоры дают основания требовать заключения основного договора купли-продажи [а не объект недвижимости]. В случае отказа застройщика выполнить это требование речь может идти только о возмещении убытков», — говорит Александр Бородкин, партнёр ЮФ «Василь Кисиль и Партнёры», руководитель практики недвижимости. При этом взыскать деньги с застройщика трудно. Важно помнить, что договор необходимо заверять у нотариуса, иначе подписывать его не стоит.
Читайте также:Евроинтеграция 2.0. Ольга Стефанишина о том, почему Соглашение об ассоциации с ЕС нужно обновить
ИПОТЕКА ПОМОЖЕТ. Банки тщательно проверяют застройщиков-партнёров, поэтому инвестиции через ипотеку менее рискованны
Похож на предыдущую схему договор купли-продажи имущественных прав. Он обязывает застройщика построить объект недвижимости в указанные сроки, а покупателя — оплатить его стоимость. Александр Бородкин уверен, что купля-продажа имущественных прав по смыслу договора даёт покупателю право требовать именно построенную недвижимость. Это подтверждено судебной практикой.
В свою очередь Наталия Кушнирук, партнёр CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang, настаивает на том, что у покупателя по договору купли-продажи имущественных прав реальной возможности принудить застройщика передать построенный объект нет. В случае проблем инвестору остаётся рассчитывать только на возврат средств — по согласию застройщика или через суд и исполнительную службу.
Новое слово «дериватив»
Одной из популярных схем финансирования строительства в последние годы стал форвардный контракт (дериватив). В частности, так продают жильё NOVBUD, Status Group, DIM, «Обрій», «Альянс Новобуд» и пр. Популярность этой схемы объясняется возможностью оптимизировать налоги, ведь операции с деривативами не облагаются НДС.
В этом случае в отношениях между застройщиком и покупателем появляется третья сторона — компания по управлению активами (КУА). Покупатель приобретает у КУА дериватив и обращается к застройщику для подписания договора купли-продажи имущественных прав на жильё. Оплата при этом делится на две части между КУА и застройщиком. Каждая продажа форвардного контракта регистрируется на товарной бирже.
«Предварительный договор даёт основания требовать заключить основной договор купли-продажи. В случае отказа застройщика речь идёт о возмещении убытков»
Александр Бородкин, партнёр ЮФ «Василь Кисиль и Партнёры»
По мнению юриста ЮКК «Де-юре» Владимира Данилина, добавление «прокладки», которая получает основную маржу за строительство и передаёт права, позволяет застройщику обезопасить строительную фирму от претензий инвестора. «Такая схема рискованна для покупателя из-за отсутствия эффективных способов заставить застройщика заключить договор купли-продажи готового жилья, — говорит Наталия Кушнирук. — В случае задержки или приостановки строительства покупатель может требовать возврата средств только по договору купли-продажи имущественных прав, поскольку договор купли-продажи дериватива к тому моменту уже будет выполнен». Но не всё так бесперспективно. Орыся Юзвышин, директор департамента розничных клиентов Кредобанка, считает деривативы одной из самых прозрачных схем на рынке. Похожего мнения придерживаются и некоторые другие опрошенные Фокусом юристы. «Как бы застройщик ни усложнял схему, чтобы уменьшить свою налоговою нагрузку — с помощью венчурных фондов, деривативов, товарных бирж, — покупатель в большинстве случаев будет иметь прямой договор с застройщиком в отношении предмета инвестирования», — считает Александр Бородкин.
Читайте также:Зима близко. Как взять теплый кредит на энергосбережение
Кооперативы для отчаянных
Также недвижимость на первичном рынке можно купить по договору паевого участия в строительстве в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В таком случае его участники делят между собой расходы на возведение объекта, в итоге получая построенное жильё в собственность. Такую схему финансирования иногда можно встретить в областных центрах, столичном пригороде, небольших городах с малым количеством предложений от застройщиков. Но и у неё есть недостатки. «С одной стороны, всё прозрачно: есть кооператив, отвечающий за строительство, с него можно спросить. Но у кооператива нет ни живых денег, ни имущества, ни земли. Поэтому, если что-то не сойдётся, возвращать пайщику будет нечего, а недостроенный дом — по Гражданскому кодексу не более чем красиво сложенные строительные материалы», — предупреждает Владимир Данилин.
Схемы в законе
По оценкам юристов, для инвесторов наиболее безопасны схемы, урегулированные отдельными законами. К таким относится выпуск целевых облигаций: инвестору предлагают ценные бумаги, которые застройщик обязуется в будущем обменять на готовую недвижимость. При продаже облигаций, как правило, с покупателем заключается договор о закреплении за ним конкретной квартиры.
Ещё одна схема — фонд финансирования строительства (ФФС). Она предусматривает участие в сделке финансового учреждения (обычно банка), которое заключает договор с покупателями и контролирует целевое использование средств застройщиком. В таком случае будущие собственники становятся доверителями, а банк — управителем фонда, через который средства доверителей идут застройщику для возведения домов.
(Инфографика: Юрий Москаленко)
Орыся Юзвышин считает ФФС, управляемый банком и не связанный с застройщиком, девелопером или другими участниками строительного проекта, самой надёжной схемой инвестирования на украинском рынке. По её словам, подобным образом работает рынок Польши. Там средства также аккумулируются на специальном счёте и направляются на конкретные цели согласно графику при условии подтверждения компанией целевого использования предыдущих траншей. Но если ФФС управляет банк, который связан с застройщиком, то риски покупателя недвижимости высоки. В таком случае банк может направить деньги покупателей куда угодно. В итоге строительство рискует остановиться, как произошло с управлением ФФС банком «Аркада».
Кредитная помощь
Партнёрство с банком по программам кредитования жилья принято считать гарантией надёжности застройщиков. Ведь, например, Глобус Банк, предлагающий ипотеку у более 40 партнёров-застройщиков в более чем 300 проектах, тщательно изучает репутацию застройщиков, историю введённых объектов, информацию о владельцах и руководителях строительных компаний. При этом аккредитация ЖК включает проверку разрешительных документов на строительство и земельный участок, изучение юридических и финансовых документов, лицензии на строительные работы и т. п.
Другой активный игрок в сегменте ипотеки — Кредобанк — проводит правовой анализ типовых договоров, заключаемых застройщиком с покупателями. Кроме этого, банк ежеквартально мониторит строительство объектов. Фактически юридические отделы банков проделывают за покупателя его работу, которую он должен выполнить перед вложением средств в строительство.
Однако на деле ставки по ипотеке не радуют. Формально банк предлагает кредит под 11–16% годовых или по плавающей ставке: индекс депозитов физлиц UIRD на год плюс маржа (4–5%). Но после изучения паспорта кредита (он обязательно есть на сайте банка) выясняется, что реальная ставка — 19–23% годовых, а то и выше.